Nederlandse huizenmarkt bubbel?
De Nederlandse huizenmarkt zal in 2020 verder in waarde toenemen, is het een bubbel?
Volgens verschillende rapporten van analisten is de Nederlandse huizenmarkt erg overhit of kan al als een bubbel worden aangemerkt. Volgens de Rabobank zal de Nederlandse huizenmarkt in 2020 sneller dan verwacht verder stijgen. Rabo Research verwacht een huizenprijsstijging van 4,5 procent in 2020. Vooral Amsterdam wordt vaak genoemd als het voorbeeld van een oververhitte huizenmarkt zeepbel.
Als introductie tot dit artikel, willen we graag inleiden met een goed betoog van Sven Hullemans (van stichting restschuld) over de aankomende schuldencrisis wanneer de Nederlandse huizenmarktzeepbel knapt.
Hieronder is ook nog een goed actueel gesprek (3 maart 2020) tussen financieel analist Arno Wellens en jurist Sven Hullemans over de situatie in de Nederlandse huizenmarkt:
De UBS risico-index voor de Amsterdamse huizenmarkt
De risico-index van investeringsbank UBS heeft Amsterdam de vierde plaats verworven als een van de meest overhitte huizenmarkt in de wereld. Alleen Hong Kong, Toronto en München gaan Amsterdam voor. Uit verder onderzoek van de UBS bank blijkt dat sinds 2015 de reële huizenprijzen in Amsterdam met maar liefst 10 procent per jaar stegen. Dat is ver boven de inkomensgroei en niet houdbaar. De markt is overgewaardeerd.
De UBS meldt in het rapport dat het duidelijk is dat de markt is overgewaardeerd, maar dat het moeilijk is vast te stellen of er sprake is van een bubbel. Er is sprake van een bubbel wanneer de huizenmarkt niet alleen is overgewaardeerd, maar dat de huizenprijzen ook voortdurend blijven stijgen die in de markt als onrealistisch worden beschouwd. Meestal wordt de bubbel pas duidelijk wanneer deze knapt en het te laat is. De index van de UBS biedt een gereedschap voor beleggers om risico’s met betrekking tot huizenbubbels te idenfificeren.
Over het algemeen is het voor huizenkopers met een modaal inkomen bijna niet meer mogelijk om een betaalbare woning te vinden. Volgens de Hyptotheker is het aanbod veel te klein. Een modaal inkomen van 36.000 euro bruto kan alleen 6 % van de Nederlandse huizenmarkt kunnen afstruinen voor een redelijk betaalbare woning. Met een modaal inkomen is het mogelijk om ongeveer een hypotheek van 160.000 euro te krijgen. Maar wat kun je daar voor terug krijgen in vastgoed?
De Nederlandsche Bank & bankreserves
De Nederlandsche Bank is ook tot de conclusie gekomen dat de Nederlandse huizenmarkt is overgewaardeerd. DNB heeft banken opgeroepen om drie miljard extra aan kapitaal te reserveren voor zwaar weer in de huizenmarkt. De huizenprijzen stijgen veel harder dan de inkomens van de huizenbezitters. Nieuwe huizenbezitters zijn gedwongen om het maximale bedrag te lenen om een huis te financieren. De Nederlandsche Bank is ongerust voor de gevolgen voor de banken wanneer de huizenprijzen instorten. De European Systemic Risk Board heeft aan Nederland verder het advies gegeven om het maximumbedrag te verlagen voor het afnemen van een hypotheek. Klaas Knot de voorzitter van de DNB waarschuwt ook de bevolking en de banken over de risico’s in de Nederlandse huizenmarkt.
Het is namelijk zo dat de Nederlanders zich flink in de schulden moeten steken om een woning te kunnen betalen. Op zo’n 90 % van alle huizen zit een hypotheek aan verbonden. De totale omvang van de private schuld (consumenten, bedrijven en andere niet-financiële instellingen) is zeer snel gestegen, van minder dan 40 procent van het bbp in 1960 naar meer dan 250 procent nu. Dit is ook internationaal gezien hoog zeer hoog en maakt Nederlanders en Nederlandse banken kwetsbaar voor een crisis in de huizenmarkt.
Woningmarkt expert over de Nederlandse huizenmarkt bubbel
Maartje Martens is woningmarkt expert. Ze heeft zes jaar onderzoek gedaan in Engeland. Ze heeft tijdens haar onderzoek een internationale vergelijking van woningmarkten gemaakt. Ze keek hier verder ook naar systemen van woningfinanciering en is zich nu gaan richten op de Nederlandse woningmarkt. Volgens Maartje is de Nederlandse huizenmarkt zeer kwetsbaar door het is een systeem van doorstroming heeft. Als deze niet goed werkt, is meteen de gehele huizenmarkt in een crisis. Het is verder ook zo dat de Nederlandse huizenmark een bubbel is geworden. Hieronder kun een goed gesprek zien tussen Paul van Liempt en Maartje Martens over de staat van de Nederlanse huizenmarkt:
We zullen de ontwikkelingen in de gaten houden.
Gerelateerde onderwerpen:
- Prof. Werner over geldschepping
- Wanneer komt de volgende financiele crisis?
- Hoe werkt de economie?
- De aankomende globale schuldencrisis!
Bronnen: